Co się dzieje na rynku nieruchomości w Polsce? Raport I kwartału 2024
Spis treści
Po wygaszeniu rządowego programu dopłat, jakim był bezpieczny kredyt 2%, wielu spekulowało, że spadnie popyt na mieszkania. Pojawiły się obawy, że rynek nieruchomości znowu się przyblokuje i nie będzie chętnych na zakup mieszkań. Czy faktycznie tak się stało?
Na horyzoncie pojawił się kolejny gracz, jakim jest „kredyt na start”. Projekt programu pojawił się wraz z początkiem kwietnia bieżącego roku i czekamy na decyzję – czy wejdzie w życie, czy nie?
Teoretycznie znaczna część zainteresowanych osób powinna się wstrzymać z zakupem nieruchomości, przez brak doprecyzowania projektu dopłat. Taka sytuacja powinna mocno wyhamować rynek nieruchomości. Zatem ponawiam pytanie – czy tak rzeczywiście się stało?
Na te i wiele więcej pytań odpowiem w dzisiejszym artykule o sytuacji na rynku nieruchomości. Serdecznie zachęcam do lektury 🙂
Rynek nieruchomości w Polsce – co z cenami mieszkań?
Z raportu Polityka Insight dla Otodom, wynika, że zaczął się stabilizować wzrost cen mieszkań. W podsumowaniu w końcówce 2023 roku dostrzegliśmy wzrost cen mieszkań o 5,2% w ujęciu kwartał do kwartału. W roku 2024 I kwartał zakończył się ze średnim wzrostem cen ofertowych o 3,2%. Oczywiście, jest to wciąż spory wzrost w porównaniu do 2022 roku, czy nawet początku 2023. Niemniej, nie jest to tak gwałtowny wzrost, jak końcówka ubiegłego roku.
Zdecydowanie większy wzrost cen można zauważyć na rynku wtórnym, bo aż o 4,1%, gdzie dla porównania na rynku pierwotnym wynosi on 2,3%.
Pewnie zastanawiasz się, czy wszystkie nieruchomości drożeją?
I tu prawdopodobnie Cię zdziwię, ale nie. W pierwszym kwartale 2024 odnotowaliśmy spadek ceny za działki budowlane, aż o 3,3%. Aktualnie średnia cena niezabudowanej działki wynosi 236 zł/m² w porównaniu do kwartału wcześniej – 244 zł/m².
Co nam to mówi? Deweloperze, być może czas udać się na małe zakupy gruntów pod przyszłe inwestycje? 🙂
A co się dzieje z rynkiem najmu?
Wzrost cen najmu mieszkań praktycznie się zatrzymał. Porównując I kwartał 2024 do ostatniego kwartału ubiegłego roku, wzrost cen najmu to raptem 0,7%. Znaczącą przyczyną wyhamowania tego rynku może być zwiększona liczba rodzin ukraińskich, które powracają do swojego kraju. To właśnie oni bardzo mocno podbili rynek najmu – wiadomo w jakich okolicznościach. Ponadto wpływ na to ma fakt, że coraz więcej ludzi jest zainteresowanych zakupem własnego mieszkania. Mimo wzrostu inflacji ludziom rosła pensja i to bardziej niż sam poziom inflacji. Ostatnim elementem, który miał wpływ na brak wzrostu cen najmu, była rosnąca podaż nowych mieszkań na wynajem.
Jak szybko sprzedają się nieruchomości?
W tym miejscu warto wspomnieć, że na średni czas sprzedaży wpływa bardzo dużo czynników. Między innymi to, czy dany deweloper, bądź zwykły sprzedający decyduje się na płatne promowanie swojej oferty. W przypadku rynku pierwotnego jest nim oczywiście marketing dla dewelopera w postaci płatnych kampanii w Google czy na Facebooku.
Przyjrzyjmy się jednak twardym danym. W pierwszym kwartale 2023 mediana czasu ogłoszenia aktywności wynosiła AŻ 101 dni. W porównaniu do pierwszego kwartału 2024 liczba ta spadła do 68 dni. Jak łatwo można policzyć, sprzedaż nieruchomości rok do roku zajmuje średnio 33 dni krócej.
Powyższe liczby nie wskazują na to, abyśmy mieli jakikolwiek przestój na rynku nieruchomości, nawet mimo tego, że za rogiem czai się kolejny rządowy program.
Zbudujemy efektywny marketing dla dewelopera
Czy rynek nieruchomości jest zamrożony?
Dane pochodzące z jednego z najpopularniejszego serwisów do sprzedaży nieruchomości wskazują, że nie mamy do czynienia z zamrożeniem rynku. Co więcej, rynek się stabilizuje, wzrost cen również się normuje i nic nie wskazuje na to, aby ceny miały drastycznie rosnąć.
Program rządowy „Mieszkanie na start” może być czynnikiem, który znów uderzy w podwyżkę cen, natomiast czy zostanie on przegłosowany? Tego nie wie nikt. Nie wiemy również, na jakie dopłaty można będzie liczyć i przede wszystkim – czy będzie on przeznaczony dla większej grupy odbiorców, jak było to z jego poprzednikiem.
Jak podaje dr hab. Adam Czerniak, „kluczowe będzie odblokowanie podażowe w dużych miastach”. Jeśli nie chcemy podwyżek cen mieszkań, to należy usprawnić proces uzyskiwania pozwoleń do zabudowy gruntów dla dewelopera.
Jak utrzymać sprzedaż swoich nieruchomości na wysokim poziomie?
Deweloperze, jeśli Twoją taktyką jest dodanie oferty na portal Otodom, to jednak trochę za mało. Mimo iż jest to świetny sposób na zwiększenie sprzedaży, to powinien być to jedynie dodatek. Dlaczego? Otóż nie masz kontroli nad tym, kto odwiedza Twoją ofertę. Kiedy potencjalny klient wyjdzie z Twojej oferty, istnieje mała szansa na to, że wróci, ponieważ mało prawdopodobne, że będzie wyszukiwał po wszystkich wcześniej wprowadzonych parametrach i akurat znajdzie ponownie Twoją ofertę. No, chyba że masz aż tak świetną ofertę, że sobie zapisze link, albo od razu się z Tobą skontaktuje.
Nie ma co się oszukiwać – konkurencja nie śpi, a większość podmiotów na tym samym rynku buduje podobny produkt, w podobnym standardzie i w podobnej cenie. Jaka jest nasza rekomendacja?
Na ratunek przychodzi marketing dla dewelopera, którego działania są bardzo obszerne. Fundamentem dobrego marketingu jest odpowiednia strona internetowa. Dobrze zbudowany landing page to taki, który przede wszystkim odpowiada na obiekcje klienta. Na dobrej jakości stronie mamy odpowiednio zaprojektowane sekcje, strona jest przejrzysta pod kątem wizualnym i nie utrudnia klientowi znalezienia niezbędnych informacji, m.in. jaki jest standard, karta lokalu, na jakim etapie jest budowa, lokalizacja, czy kto jest wykonawcą. Wielu deweloperów popełnia błąd, że na stronie nie ma CTA (call to action – wezwanie do działania) w formie przycisku „skontaktuj się” albo nie umieszczają formularza kontaktowego.
Przejdźmy do konkretów, aby podtrzymać, czy też zwiększyć sprzedaż swoich nieruchomości potrzebujesz przede wszystkim ruchu na swojej stronie. Oczywiście mówię o wartościowym ruchu, czyli Twojej grupie docelowej. Możesz tego dokonać przede wszystkim dzięki płatnym kampaniom reklamowym. Najpopularniejsze to oczywiście reklamy w Google Ads i Meta Ads. Zakładam, że zrobiłeś ciekawe kreacje marketingowe, uruchomiłeś kampanię, ale muszę Cię zmartwić, bo zabawa zaczyna się dopiero od tego momentu 🙂
Po zebraniu danych na podstawie zainstalowanych narzędzi analitycznych na Twoim landing page’u, trzeba przeanalizować dane, wyciągnąć wnioski i wdrożyć zmiany. Nie myśl też, że zmian dokonuje się po tygodniu. Jaki jest zatem termin pierwszych poprawek? Aż ciśnie się na usta – to zależy. Zależy od budżetu, który przeznaczasz na kampanie reklamowe (im większy budżet, tym te dane są szybciej zbierane), od wielkości grupy docelowej, Twojej ceny nieruchomości i wielu innych.
Jak zautomatyzować proces sprzedaży?
Przyjmijmy, że kampanie idą dobrze, tj. napływają leady oraz zapytania przez formularz kontaktowy. Moje pytania są teraz następujące – jak szybko Twój dział sprzedaży odpowiada na zapytanie klienta? Czy dział sprzedaży ma ustalone po wysyłce oferty, kiedy ma się skontaktować z klientem? Wiedzą w ogóle, kiedy wysłali ofertę? Jeśli nie potrafisz odpowiedzieć na te pytania, to bardzo zła wiadomość. Nie przejmuj się, jest na to rozwiązanie.
Odpowiedzią są automatyzacje i baza danych klientów. To, co my proponujemy swoim klientom, to przede wszystkim stworzenie dedykowanego formularza Google (Google Sheets), który symuluje nam mini system CRM, czyli narzędzie do zarządzania relacji z klientami. Więcej na ten temat dowiesz się z naszego artykułu, w którym porównujemy CRM i arkusze Google.
Dzięki niemu i przy wykorzystywaniu automatyzacji, jeśli klient wypełni formularz kontaktowy na Twojej stronie, to dane klienta trafią bezpośrednio do tego formularza. Możesz zarówno kontrolować obsługę klienta bieżącej inwestycji, jak i masz bazę maili do określonej liczby osób, które możesz wykorzystać do swojej przyszłej inwestycji. Tym samym możesz sprzedać nieruchomość nowej inwestycji bez wydania dodatkowej złotówki 🙂 Co ważne, narzędzie jest bezpłatne, a kolumny mogą być dostosowane pod Twoje indywidualne potrzeby.
Idąc dalej z automatyzacjami, po wypełnieniu formularza wywołujemy działanie takie, aby Twój dział sprzedaży otrzymał powiadomienie SMS, że wpadł nowy kontakt. Efekt? Obsługa klienta do 5 minut jest niesamowicie efektywna.
Bonusowo może zostać wysłany dodatkowy SMS do klienta z podziękowaniem za wypełnienie formularza. Ma to na celu budowanie pozytywnych relacji z klientem od samego początku.
Jak widzisz marketing to bardzo złożony proces, natomiast w połączeniu z odpowiednią sprzedażą i dobrą obsługą klienta daje niesamowite rezultaty. Być może pojawiły się u Ciebie myśli na zasadzie „No dobra, to co mam zrobić, gdzie się reklamować?”. Niestety znowu Cię zmartwię (ale tylko na chwilę) – nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ jest zbyt wiele zmiennych, aby móc odpowiedzieć jednym słowem. Ma na to przede wszystkim wpływ lokalizacja, metraże, zabudowa, udogodnienia wokół inwestycji, czy standard wykończenia. Jako agencja marketingowa uzyskujemy wszystkie niezbędne informacje, aby przygotować odpowiednią strategię i dobrać tym samym kanał reklamowy, który ma Ci przynieść leady, a co za tym idzie, zwiększyć sprzedaż nieruchomości 🙂
Co się dzieje na rynku nieruchomości – podsumowanie
Podsumowując I kwartał 2024 roku rynek nieruchomości nieco się uspokoił, nie jest tak rozgrzany, jak druga połowa 2023 roku, lecz jest bardziej stabilny i przewidywalny. Trzeba liczyć się z tym, że sprzedaż w tym momencie może być nieco trudniejsza z powodu wysokiej podaży i mniejszego popytu, niż miało to miejsce rok temu. Dlatego warto też dywersyfikować swoje działania sprzedażowe na różne sposoby, czy to poprzez marketing nowoczesny, marketing tradycyjny, sprzedaż bezpośrednią czy ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych.
Nie można więc stwierdzić, że rynek nieruchomości jest zamrożony. Sytuacja na rynku się stabilizuje, tak samo, jak poziom wzrostu cen. Czynnikiem ryzyka, który może spowodować zmianę i spowodować wzrost cen jest potencjalne wdrożenie programu „Kredyt na start”. Jednak tak jak wspomniałem wcześniej, nie mamy w tej chwili pewności, czy program w ogóle wejdzie w życie.
Oczywiście sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna i warto na bieżąco śledzić wydarzenia. Tylko w taki sposób można podejmować skuteczne działania i utrzymywać sprzedaż inwestycji na dobrym poziomie.
Krzysztof Czarnecki